郑州一楼盘挖坑即预售，违规预售为何屡禁不止？

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新华社北京9月8日新媒体专电 近日，一篇《郑州一重点楼盘挖坑即排号待售　房管局：肯定没证》为题的报道引发网友关注。新华社“中国网事”记者调查了解到，未取得商品房预售许可证便展开销售的情况在多个城市存在。有关人士认为，违规预售既扰乱了市场秩序，也给购房者带来潜在的经济风险，易引发系列纠纷，建议有关部门切实履行职责，加强房企信用体系建设，提高购房者法律意识，减少购房风险，维护消费者利益。

楼盘挖坑即预售　购房者：很多人都想买

据媒体报道，河南省郑州市经三路与广电路口的“华尔中心”项目涉嫌违规预售，该项目工程目前仅是一巨大的基坑。

记者6日来到郑州市经三路与广电南路交叉口的“华尔中心”售楼部，一个巨大的沙盘呈现在眼前，几栋高楼模型非常漂亮，售楼人员神采奕奕地向顾客介绍着楼盘的优越位置、配套设施、户型等。而事实上，这个楼盘的基坑都没挖好，未开工建设。据售楼部工作人员介绍，该项目可能九月底正式开工，到2018年底交房。

“先交5000元的定金排号，到9月20多号确定选房，再交15000元，等于说是20000元的定金，到取得预售证之后再签正式的购房合同。”售楼部工作人员说，他们称这种方式为“内部员工认购”。

郑州市房管局此前发布的《关于购买预（销）售商品房的风险警示》中称，“五证”不齐全的房屋多采用团购、认购、认筹、低价、预付等方式收取不等的预订款，多数没有签订书面协议，此类交易行为后期风险非常大，容易造成消费者房财两空的局面。

一位购房者在“华尔中心”定了一个40多平方米的公寓，主要用于投资。他说，现在郑州没证预售的很多，但很多人都想买。

售楼人员也在不断向购房者介绍，“旁边的楼盘，你可以去问，去年年底开盘时9500元一平方米，现在已经涨到15000元了，你的钱放银行也是贬值，买套房一年赚一半。”

违法成本低、客户有需求　违规预售屡禁不止

据郑州市房管局提供的《关于“金科城”“华尔中心”项目涉嫌违规预售问题的情况说明》，在接到有关方面投诉后，郑州市房管局监察支队9月6日到“金科城”项目现场向公司开具了《行政执法调查通知书》，要求公司提供相关资料，并针对网络、媒体等反映的相关问题向房管局说明情况，接受调查。下一步，如查实存在违规行为，郑州市房管局监察支队将依法依规对“华尔中心”“金科城”项目开发公司进行处理。

据了解，两个项目近期被媒体曝光的时间分别是8月30日和9月3日，目前郑州市房管局的回复仍是“正在调查”。

郑州市房管局相关负责人称，无证销售的原因主要是开发企业违法成本太低，虽然上限处罚，但和企业所得不成比例；另外，如果无证销售处于开发阶段的末期，前期预防存在一定的难度，也是原因之一。

郑州市房管局2015年8月份通报的该年度上半年22起违法、违规行政处罚案件中，17起属于没有预售证就卖房，而罚款金额在6万至10万不等。

云南凌云律师事务所律师孙文杰介绍，根据相关规定，房地产开发企业预售商品房时，应当在领取《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》之后，按开发商提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，才能办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。网上曝光的“郑州重点楼盘才挖坑就排号待售”明显不符合《商品房预售许可证》的取得条件，属于违规预售。

孙文杰介绍，我国商品房预售市场起步较晚，法律规范不完善，各地方发展不平衡，有的地方主管部门的管理职能作用还尚未正常发挥，导致许多地方的商品房预售经营和管理活动处于混乱状态。一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象。

北京恒都律师事务所律师张力明认为，与被查处后所承担的法律后果相比，通过违规预售提前回笼的资金收益以及转嫁风险所得的收益更多，开发商违法成本低致使其明知违规而愿意冒险。此外，部分购房者宁愿冒风险争取未来可能的增值，还有部分购房者在购买房产时贪图“小便宜”，明知房产没有预售权还要购买也是造成案件多发的主要原因。

专家：有关部门应切实履行职责　保护购房者利益

“消费者购买无《商品房预售许可证》、《建设工程施工许可证》等预售证的商品房潜藏着不可预知的风险。”孙文杰说，房地产开发企业手续不全就开始预售房屋，如果出现资金链断裂、随意挪用购房款等问题，将给购房者带来很大的风险，甚至可能造成极大的社会危害。

郑州市房管局表示，一方面将建立开发企业信用档案，把违规销售情况逐一记录，定期公布企业信用得分，引导群众购买讲信用品牌好的项目；另一方面将加大市场监察力度，定期不定期组织人员到项目现场进行巡查检查，发现违规情况，及时处理。

孙文杰建议加大经济处罚力度，让违规者望而生畏。针对未取得《商品房预售许可证》的项目，他建议有关部门要求开发商分别在项目建设地和项目展示中心醒目位置张贴“特别提示”，并注明：该项目尚未取得商品房预售许可证，不具备预售条件，不能进行排号、入会、预售等活动，不能收取定金、诚意金、保证金、会费、预付款等各种形式的费用。

“关键还是有关部门要加强监管和执法力度，对违规预售开发企业及时查处。”张力明认为，购房者挑选所购房屋位置、压低价格固然重要，但也要时刻警觉，增强法律意识，在购房过程中，不要轻信开发商（售楼人员）的花言巧语，在签署合同时认真审查条款。（采写记者：姚兵　刘金辉　王劲玉　许晋豫）

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