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【主题演讲】王小六:旅游度假的终极形态

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2018年1月24日,SMART文旅度假产业峰会在北京拉开了帷幕。本次峰会以“Blur-模糊生态 | 突破空间界限,重置文旅度假新场景”为主题,围绕城市微度假、特色小镇、田园综合体、全域旅游等四大场景设置论坛,邀请了政府机构、文旅度假产业专家、文旅新场景实践的先锋人物等全方位解读新场景模式,探讨文旅及商业领域新标准,共谋新场景未来。

北京喜神资产管理有限公司副总裁王小六在峰会上发表了演讲,他从青城山谷讲到了彩云之南,从大西洋到讲到了安达曼海。他认为,"轻度假"即周边有品质的短假深度游,需要从特色酒店、特色美食、休闲体验乃至于景观、景点,养生养老的配套设施和旅游地产等共同来形成一个完整的度假体系。

【主题演讲】王小六:旅游度假的终极形态

北京喜神资产管理有限公司副总裁王小六

以下为王小六演讲全文:

2017年前,我们喜神资产几乎不做公共宣传,因为所属的行业,以及我们所合作的领域,坦率来说,当时很少和终端的客户发生直接的联系,同时也认为公众的认知可能对于这个行业处于成长期和大家正在探索阶段,并没有太大的益处,2017年以后我们开始走向大家俗称的大众视野,背后的原因是我今天分享中着重阐释的观点。

文旅、度假、地产联动

那么,喜神从2008年开始,我们到现在为止,主要围绕着五个领域来做我们的产业投资,包括了我们传统的主业,房地产基金,以及我们现在延展出来在电动汽车,新能源汽车,包括互联网+的服务更新,包括文旅度假,生物医药健康,绿色建筑这几个领域合计成立了12个产业平台,总计一千个亿的规模,这是到2017年第三季度的数据,到2017年年终,我们管理资产超过200亿,宣传材料里面有,大家可以自己看,我今天着重的是我们所投的所有产业最后都会从产业协同的角度汇聚到一个领域,我们认为这个合适的领域就是大家所探讨的主题,文化旅游和度假,地产的联动。

我们在文旅产业投资和金融服务范畴里面给大家分享几个之前的实践,包括我们和云南一家集团和一家创投公司所合作的两个企业,包括我们今天做的31.2个亿的安盛创想的基金,包括和梦之南酒店产业基金,这两个基金发展的时候,是国内一个非常粗暴的投资结构,当时我们跟这两个做投资平台的时候,跟所在的地域和投资项目而言,大家不太理解,为什么会这样的产业金的方式替换掉大家认为高大上,根红苗正的大国企的背景,真正发展来看,从就拿梦之南来看,我们45个亿到酒店的股权,到最后把两个酒店的股权做了公众交易,58个亿实现了退出,大家可以发现酒店资产,基本上大家之前把酒店资产理解为抵押融资,作为一个资产属性,从银行获取长周期,低利率贷款的工具,变成一个你真正可以持续发展并且形成你不断叠代更新的运营能力的基础。不仅是通过你资产价值的收益,同时还通过你资产的经营收入未来的增长想象空间来反算了当期估值的可能,但是这个方式虽然在国内我们迄今为止无论是当时云南城投集团下设的这两个酒店,还是我们后来和北京银泰集团合作的北京银泰中心的柏悦,这两个酒店都不太会成为大规模复制和成为整个行业的核心解决方案的可能性。

另外一个案例,我想着重介绍一下,从我们2011年对成都的青城山开始投资以来,和我们的战略合作伙伴联合发起了产业度假基金,通过这个基金投资、开发、建设打造青城山的酒店,并且开业仅仅三个月以后就引入了中信资本,实现了项目的股权增值和我们债权的替换。六扇酒店到现在为止给大家报告一下路径,2017年实现了2300块钱的客单价及并且全年达到了57%的入住率,并且里面有一个非常核心的环节,就是说我们的客房和非客房收入实现了65-35%的配比。就算是这两个,整个六扇酒店起到的作用更多的是给整个区域带来一个核心的引擎,算是整个青城山度假区的基石板块,以及后来所有的后续发展的基础。大家对北京银泰中心比较熟悉,作为长安街上的地标建筑,总共进行了去年当年最大的一单,ABS,75个亿,完成了它的(瑞斯 音)的估值的实现。

那么,这所有的四个项目,其实都是我们过去所着重发展的方向,并且是我们所形成的成果,但是今天我想告诉大家的是,其实这四个案例背后都有非常特殊的非市场化因素的基础。而这些基础不一定是我们行业的创业者和我们的从业人员所能享受到的背景,我们认为未来的发展周期里面,我们会更多的把注意力,把我们的总投资偏好向更市场化的端口去延展和发展。

我第一个板块讲到了我们从青城山谷到彩云之南的投资发展方向,这是当时我们和国开金融共同做的一张地图,这是讲到了依托与国家的动脉,京广线、京沪线等等,形成核心的消费的环线,我们命名为华东地区的轻度假的产品,华西地区可以做逍遥游的环线,大家可以看到这张图上我们覆盖了非环岛类的旅游目的地的核心产品和核心枢纽。中国旅游度假的终极形态到底在海南还是在云南,这是一个长期争论的话题。当然从国家宏观政策乃至于现在我们看到的市场的火爆,目前短期来看可能海南还有更强的热度,也有更多的政策利好,但是就我个人的意见,乃至于我自己的投资偏好来讲,我认为我们的终极目的地仍然是云南,为什么会有这样一个观点,在接下来我们讲到我们国际投资的领域的时候,可以向大家有所分享。那么,从这张图里面,大家可以看到的是其实从华东地区的既是客源地,也是消费的目的地,而不容忽视的恰恰是华西的四川、云南、贵州的三个地区经济体量和人均收入水平可能相对跟华东地区有差异,但是华西恰恰也是目的地和客源地,所以通过这两极的这种侧重,最终形成了我们认为就依托于国家交通大动脉所形成的投资策略,二十个核心投资区域,现在成为国家的度假骨干了,这个计划,目前我们的合作伙伴,即国开金融和国行,和几大保险公司为主,最终所希望形成的一个产品群,其实恰恰是今天在座的很多同事,很多的同行都在努力的,走长期可持续发展的消费旅游度假的产品的系统化解决方案。所以也欢迎所在区域有项目的同行可以多做一些交流。

轻度假,有品质的周边短假深度游

那么我们想简单介绍一下什么是轻度假,我们认为这是周边有品质的短假深度游,通过微旅行,成为当时我们发展最快的度假模式,从特色酒店,特色美食,休闲的体验乃至于景观、景点,养生养老设施的配套和旅游地产等共同来形成的这么一个度假的体系。其实核心是下面的五个方面,其中包括了从五个维度来解决他在整个度假出行判断里面所形成的便利性和高度的同质,从他这种距离可控,成本可控,时间可控,而决策相对简单,并且高频次的这五个维度来判断的时候,其实大家基本上也都清楚所在的中心城市和周边区域,大概,其实这些目的地并不是新形成的,从我们七十年代,八十年代初就已经开始成为大家喜欢去的一个地方了。只是它的旅游产品在不断的叠代更新。只是我们在这些熟悉的区域,通过创新的产品,来形成新的价值。

我想深度来给大家介绍一下我们现在在华东所做的轻度假的实践,轻度假产品特性是两乘30个小时,周一周五的下班时间,以及周六日的全天时间形成的有效的可行游乐的周期,形成的三个维度,像刚刚两位老师讲得很清楚了,当经济条件形成我们无论是产品购买力的下降,还有消费的升级,相互之间形成的一种联动和相互的叠加,我们认为这是轻度假里面从空间关系到它的时间关系,最终影响到家庭关系之间所形成的相互的作用。

这里给大家分享一下我们三个已经完成投资的项目,有一些部分局部开业了,有一些在2018年核心的组团会开业,这整个三个项目我们其中选择了一个比较完整的切片,我们全部选在了江苏。其中第一个项目是我们和SMART合作的,我们在做这个度假区的核心组团,我们称之为无想山的国家森林公园,而SMART做了我们山体周边几个自然村落的改造,就是前一段时间行业里面引起了相当的轰动和关注的,就是无想山的国家振兴计划,我们不去讲这里的具体的参数,而是讲一个标杆项目或者是一个标准项目做一个城市区域中心的郊区,一小时的路程,占地面积约一千亩,以及我们外围的主题的商品,形成了多元,多产品线的国家立体的商品,大家如果去南京的话,也欢迎现场看一下,其实没有那种我们认为的大山大水的和宏伟的景观资源,但是反过来所有的这种都是竞争尺度的,所有的这种让你感觉舒适的,全部都是在你触手可及的地方。

那么,第二个项目是著名的高淳固城五的水慢城,有很多的台湾客商在这里做了很多,今天来看已经基本上到了产品生命周期的中后段,处于一个等待更新的阶段,但是反过来,整个高淳慢城的体系里面,我们和高淳城市和慢城管委会核心开发了一个管委会,叫做水慢城乐园,左侧是整个大的固城湖,内陆,我们自己又形成了人工的小的水系体系和湖区,大的湖区就是大闸蟹的产地,各位中秋节吃的阳澄湖大闸蟹很多都是这里产的。目前整个水慢城公园实际上并不是一个主题乐园性质的排布,更多的是我们希望它成为一个度假的核心景观和核心的中央公园的模式,围绕着整个水慢城,除了我们目前自己在做的一平方公里的核心度假区以外,还包括了从乌镇到古北,再到高淳固城湖来做小镇街区的产品,这符合第二个国际,两小时车程和三千亩左右的核心区,两小时生态景区资源,以核心的旅游成为整个区域的重点,成为多个酒店和旅游产品为延伸的服务体系。

第三个跟大家平常日常所能看到的项目更契合一些,也就是说城市会客厅的类型,这是我们苏州高新区和高新区政府合作的项目,选址到区域中心城市的旧城复兴或者是说新城中心区域,核心的建筑面积是三万平米米,以在地文化IP为核心,产品线和精品酒店主题商业为主轴,整个苏州上大家可以看到有一个非常鲜明的核心资源是当时是运河上一个重要的节点,我们通过运河上的一系列的历史文化的追溯,乃至于形成若干次叠代的中心产物,最终形成一个新的国际化的体验表达。

所以我们就拿江苏区域,我们江苏公司目前的三个项目给大家简单的阐述我们在华东区域的投资方向和我们的产品类型,今天的会议上不去讲太细的产品业态,我们希望我们所投的项目能够成为平台,跟在座的各位形成一个合作的基础和一种合作的可能。

华西逍遥的环节里面我们想表达一点,首先是中国的西部地区从传统,大家观念上的需要西部大开发的老少边穷,其实已经发生了一些根本性的变化,无论是刚刚一再宣传的国际旅行的目的地,云南,还是说刚刚说的,从增长量和绝对数量上已经和云南基本上达到了一个量级的贵州和四川,西南山水,乃至于我们所说的西北的几个区域,实际上一个方面源于我们传统的基数,它比较低,所以大家看到有一个非常高的增长的量级,但是,有一点,也是我想特别说明的,也就是说西部地区我们商务型的酒店客房配套,相对华东乃至于我们说的珠三角来讲也是有本质的区域。也就是说我们形成了市场上的绝大部分的共鸣和旅游相关,而不是和你的这种商务主题相关,所以这是为什么我们强调我们要把西部地区作为我们华西逍遥游的产品组合的投放的核心区域。

我们在此简单的给大家分享一个案例,就是说我们在青城山做的六善酒店和柏香舍的酒店组合,六扇是我们唯一的一个项目,我们做到了隐蔽奢华的概念,这两个酒店在下面这张图里面已经涉及到了,整个达到220几间房,我们的定价策略可以做到基本上200美金到400美金左右的跨度,实际上整个青城山有七个酒店的投资计划,目前已经开业的六扇,已经在建的,以及我们还有剩下的五个一路延伸到最入门级产品的形态,也就是说我们针对这一个核心度假区实现了全产品线的覆盖,并且大家可以共享很多合作的资源。也就是说我想表达的一点实际上是我们在华东地区把我们自身做成了核心吸引物,而华西,西南板块我们把依托与在地的强势资源,类似于青城山和滇池做成我们的核心目的,与之相对应的,围绕着它形成产品。

细分旅游体验 构建文化深度游

但是,其实在今天这个分享里面,我核心想要讲到的是这个环节,我们从大西洋到安达曼海的投资策略,上一个周期讲到了咨询,我上一次谈到交流,刚刚讲的内容,是我们过去几年在做的事情,下一个板块是我们在未来的几年可能会有更多的自然资源倾泻到里面的内容,也是跟大家分享。

从大西洋到安达曼海,代表了两个投资策略,我们抓取两个片断来阐释我们这样的投资计划,一个是我们通过大西洋的人文历史,基于文化融合的旅游互动,实际上,我们的出境游已经发展了将近20年,大规模的。但是这二十年里面实际上中国的游客,其实基本上已经把这种猎奇性,观光性的,动辄意大利、法国、西班牙、奥地利,七天八国的玩法实际上已经快把他们玩疯了,也快把我们玩疯了,这种逻辑下,我们一直在考虑,包括了我们在香港参股的旅游上市公司,也一直在判断这个市场它一定会发生变化。发生变化的核心是在于我们为什么还要到欧洲去,我们到欧洲去干什么,实际上这一点我们想表达的一点是我们今天所生存的,所生活的当下的世界里,其实很大程度上来自于我们讲到了大西洋的人文历史所形成的持续和它的文化价值观的输出,这一点我们非常想明确的一点是我们与在地的顶级文化资源的旅游游学为核心产品构建文化深度游,就以法国为例,我们以香波堡和卢瓦尔堡等,进行一个终级的市场细分和深度的旅游体验。我给大家简单做一下,从现在我们合作的香波堡是建筑界的蒙娜丽莎,达芬奇做的设计,并且在佛浪索瓦一期的时候就完成了它的著作,欧洲最大的封闭式的森林公园,占了巴黎市区的那么大面积,从香波堡到沿着路瓦河谷在内的,跟我们形成了合作的体系,我们希望给我们通过他各自拥有的历史的深厚的沉淀,包含了他各个家族的心衰历程和迄今为止所形成的核心的传承,我们认为从文艺复兴时代以来,从法国的一系列的历史文化的变迁,最终我们认为对他过去的,以及熟悉他们的这种兴衰,有助于现在我们了解我们所处的时代和环境,我们希望我们所有的和他们的合作,不再是简单粗暴的观光式和简单粗暴的猎奇和炫耀,发一个朋友圈,我们深入到价值观的理解和相互的交流,我们反向也认为在交流里面我们以机会平等的心态,平等的身份来探讨进一步的可能的相互合作和叠代的更新。整个就大西洋板块的合作我们着重布局了意大利、西班牙、法国三个目的地。但是所有的产品类型基本上符合这三个策略,一个区域内最顶级的目的地加上他所在区域的大宗同类产品组合和一个运动目的地型的这么一个度假地,包括我们今天讲到了阿尔卑斯山下面的一个小镇,霞慕尼,包括现在所有的雪地运动基本上都是霞慕尼出的标准。亲子成为我们不可忽略的家庭决策要素的时候,你们选择什么样的态度来对待。之前我们投度假酒店,大家铺面认为去选择像(怕波每 音)这样的,有一个解放家长有一个特别好的托管小孩儿的团队和机制,甚至可以把小孩儿丢在那里,两天不管,但是反过来这不符合我们中国的价值观和家庭的相处方式,所以我们希望通过我们在大西洋的沿岸所投资的这些产品组合,希望大家可以和自己的家庭有一个深度的背景,可以加深对彼此的了解和认知,以及了解到你孩子的整个的兴趣爱好和取向的深度人文的计划。所以这次对我们大西洋板块的合作所抱有的愿景。

另外一个我想讲到的投资策略,也就是说我们刚刚说的安达曼海,这里有一个非常重要的起点在于欧美社会经济急速发展下的溢出效应,70年代泰国的普及岛的兴起,一直到斯里兰卡、毛里求斯、坎昆等的发展,从欧美文化的发展和旅游消费的习惯,奠定了全球度假旅游市场里面的产业标准和相应的产品组合的习惯。这里其实我们非常着重的观察到我们身边的很多投资机构和合作伙伴,乃至于我们作为个体的消费者,实际上我们在所有的世界顶级目的地的这种地方,我们去的时候,多少都感到有一定的不够舒适,并不是在于它的服务上,而是文化习惯的差异上,所以我们认为中国的旅游市场一定有他海外的飞地,这个飞地甚至可以从我们的相关环节和我们的习惯息息相关高度的契合,这个领域里面,刚刚也有同事跟我交流,包括毛里求斯的投资,斐济的投资,但是我们反过来,希望它更多的跟我们的航空距离上有一个非常紧密的关系,所以我们认为它应该是在中南半岛,大家可以看到中南半岛的城镇化率的一个标准,其中仅次于中国和泰国的,其实就是缅甸。那么一带一路下的缅甸,是现在我们认为,我们在中南半岛投资里面的核心区域,其中就源于他作为海上丝绸之路的重点方向,从中国的沿海港口城市通过南海到印度洋,最终延展到欧洲,通过印度洋和缅甸组成二十一世纪的海上丝绸之路重要国家,我们认为丝绸之路第三个延展方向也是中国通过东南亚到南亚的最终的集结,所以我们认为缅甸是21世纪连接海上丝绸之路和丝绸之路带的关键节点,我们可以看到这里缅甸政府经历了四个结盟,从最早的军政同盟到现在的昂山素记实际领导的情况,昂山之前的情况我们大陆的意识形态有一定的对立,但是事实上从她执政以来的实际策略来讲,某种程度上不得不和我们保持一个更大的,更友好的关联和契合。

最后简单给大家加速收以下尾,缅甸对我们外围投资者整个从实施条例到现在的缅甸的投资法来讲,明确国内外合作者享用同等的待遇,并且所得税的减免条款也有助于吸收境外投资者对缅甸市场的认知。但是我们今天核心在于我们源于对文旅的投资,世界上仅存的南亚的旅游处女地,和普吉岛一样的这里的岛屿会成为我们很好的旅游投资选择,我们一起对安达曼岛东侧的几个岛屿进行投资,包括了对机场的兴建和海产码头和冷链物流的开发,也包括了相应的商业配套服务业,这里可以见到看到,因为确实是一个我们认为非常奇怪的,在普吉岛南向两百多公里的地方,但是反过来他所有的投资,现在基本上都处于一个非常原始的状态,而这一点恰恰是我们国内的产能过剩所带来的天然的地。所以这是我们群岛的介绍,有兴趣的同事可以交流。我们未来愿景来讲我们认为我们在碎片的周末就城市周边的新度假提供给我们的核心用户,三天的小长假,欢迎大家其实可以买一张机票到华西区域来享受我们华西逍遥游的产品组合,你的大长假可以选择在这里度假,也可以在寒暑假陪伴你的小孩儿到我们大西洋文化的游学里面来认识我们这个时代,谢谢大家。

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